知っていると役立つ不動産売却時の譲渡所得について

こんにちは。イツキワークス 株式会社 不動産事業部です。第2回のテーマは個人の方が不動産など(土地や建物)を売却した際にかかる譲渡所得税という税金についてまとめてみました。 譲渡所得という言葉自体聞き慣れてない方もいると思いますが、分かりやすく解説しましたので、ぜひ最後までお読み下さい。 

そもそも税金が発生する場合ってどんな時でしょうか?

簡単に言うと不動産を売却して利益を得た場合です。

例を挙げると2000万円の土地が3000万円で売れた時1000万が利益になりますよね。

この1000万円の利益の事を譲渡所得と言い。これに対して支払う税金の事を譲渡所得税と言います。

逆に言うと利益がでなかった場合、例えば2000万円も土地が1000万円でしか売れなかった場合税金はかかりません。

それでは譲渡所得税とは具体的にどういったものなのでしょうか?

先ほど説明したように譲渡所得とは、土地や建物といった不動産を売却した場合または不動産に限らず、株式、貴金属などの所有物を売って得られた利益のことです。
その譲渡所得に対して課税される所得税、住民税、復興特別所得税を総称したものが譲渡所得税です。

つまり譲渡所得税とは

譲渡所得税(所得税+住民税+復興特別所得税)×税率%

となります。また譲渡所得は短期譲渡所得長期譲渡所得に分かれます。下記が所有期間によって変わる税率を表した図表です。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率

長期・短期所得税の税率住民税の税率復興特別税の税率
長期譲渡所得
(所有期間が5年超の不動産)
15%5%0.315%
短期譲渡所得
(所有期間が5年以下の不動産)
30%9%0.63%

また譲渡所得とは、売却金額から、売却した不動産を購入したときにかかった取得費や、売却するために支払った手数料といった売却費用を差し引いた金額です。

譲渡所得=売却金額ー売却費用(取得費)

※建物に関しては上記から一定条件を満たす事によって更に軽減する事ができる特例があります。特例に関しましてはまた後ほど解説致します。

まず初めに取得費に焦点を当てて見ていきましょう。ここで言う取得費とは

・仲介手数料

・測量費用

・売主が負担した印紙税

・土地を売るために、建物を取り壊した時にかかった費用

・登録免許税や不動産取得税などの各種税金

などがあります。この様な費用を売却益から差し引く事ができます。つまり税金の支払い額を下げる事ができるのです。

また次に建物の場合には減価償却と言う方法が適用されます。これは経年劣化によって建物の価値が年々下がっていくという考え方です。

以下が具体的内容です。

木造住宅の減価償却費の計算方法
建物の取得価格 × 0.9 × 0.031 × 建物を取得してから売却するまでの年数 = 減価償却費(建物の取得価格の95%まで)

鉄筋鉄骨コンクリート造の減価償却費の計算方法
建物の取得価格 × 0.9 × 0.015 × 建物を取得してから売却するまでの年数 = 減価償却費(建物の取得価格の95%まで)

骨格材の肉厚が3mm以下の軽量鉄骨造の減価償却費の計算方法
建物の取得価格 × 0.9 × 0.036 × 建物を取得してから売却するまでの年数 = 減価償却費(建物の取得価格の95%まで)

骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の軽量鉄骨造の減価償却費の計算方法
建物の取得価格 × 0.9 × 0.025 × 建物を取得してから売却するまでの年数 = 減価償却費(建物の取得価格の95%まで)

譲渡所得を軽減させるための様々な特例について

居住用財産の3,000万円の特別控除

所有者が住んでいた住宅(マイホーム)を売却し、譲渡所得(譲渡益)が発生した場合、3,000万円までの譲渡所得は課税対象から控除されるという特例です

所有期間が10年を超える居住用財産を売却した際の軽減税率

所有期間が10年を超える自宅(マイホーム)を売却した場合は、譲渡所得6,000万円までの部分を長期譲渡所得よりも低い税率で計算する特例です。これは「居住用財産の3,000万円の特別控除」と併用することが可能です。

買換え・交換の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間の間でマイホームの買換えをした場合でも、一定の要件を満たしていれば、譲渡益への課税を繰り延べすることができます。

などがあります。

以上の内容から計算し、譲渡所得税を算出します。特例制度などは度々変化するので常々確認が必要です。減価償却や特例などを考慮すると少し複雑ですね。いかがでしたでしょうか?今回は不動産売却益を得た際に発生する譲渡所得について解説致しました。売却等お考えの方はぜひ弊社の方に一度ご相談下さい。

それではまた来週(^^)/