知っていると役立つ不動産売却時の譲渡所得について

こんにちは。イツキワークス 株式会社 不動産事業部です。第2回のテーマは個人の方が不動産など(土地や建物)を売却した際にかかる譲渡所得税という税金についてまとめてみました。 譲渡所得という言葉自体聞き慣れてない方もいると思いますが、分かりやすく解説しましたので、ぜひ最後までお読み下さい。 

そもそも税金が発生する場合ってどんな時でしょうか?

簡単に言うと不動産を売却して利益を得た場合です。

例を挙げると2000万円の土地が3000万円で売れた時1000万が利益になりますよね。

この1000万円の利益の事を譲渡所得と言い。これに対して支払う税金の事を譲渡所得税と言います。

逆に言うと利益がでなかった場合、例えば2000万円も土地が1000万円でしか売れなかった場合税金はかかりません。

それでは譲渡所得税とは具体的にどういったものなのでしょうか?

先ほど説明したように譲渡所得とは、土地や建物といった不動産を売却した場合または不動産に限らず、株式、貴金属などの所有物を売って得られた利益のことです。
その譲渡所得に対して課税される所得税、住民税、復興特別所得税を総称したものが譲渡所得税です。

つまり譲渡所得税とは

譲渡所得税(所得税+住民税+復興特別所得税)×税率%

となります。また譲渡所得は短期譲渡所得長期譲渡所得に分かれます。下記が所有期間によって変わる税率を表した図表です。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率

長期・短期所得税の税率住民税の税率復興特別税の税率
長期譲渡所得
(所有期間が5年超の不動産)
15%5%0.315%
短期譲渡所得
(所有期間が5年以下の不動産)
30%9%0.63%

また譲渡所得とは、売却金額から、売却した不動産を購入したときにかかった取得費や、売却するために支払った手数料といった売却費用を差し引いた金額です。

譲渡所得=売却金額ー売却費用(取得費)

※建物に関しては上記から一定条件を満たす事によって更に軽減する事ができる特例があります。特例に関しましてはまた後ほど解説致します。

まず初めに取得費に焦点を当てて見ていきましょう。ここで言う取得費とは

・仲介手数料

・測量費用

・売主が負担した印紙税

・土地を売るために、建物を取り壊した時にかかった費用

・登録免許税や不動産取得税などの各種税金

などがあります。この様な費用を売却益から差し引く事ができます。つまり税金の支払い額を下げる事ができるのです。

また次に建物の場合には減価償却と言う方法が適用されます。これは経年劣化によって建物の価値が年々下がっていくという考え方です。

以下が具体的内容です。

木造住宅の減価償却費の計算方法
建物の取得価格 × 0.9 × 0.031 × 建物を取得してから売却するまでの年数 = 減価償却費(建物の取得価格の95%まで)

鉄筋鉄骨コンクリート造の減価償却費の計算方法
建物の取得価格 × 0.9 × 0.015 × 建物を取得してから売却するまでの年数 = 減価償却費(建物の取得価格の95%まで)

骨格材の肉厚が3mm以下の軽量鉄骨造の減価償却費の計算方法
建物の取得価格 × 0.9 × 0.036 × 建物を取得してから売却するまでの年数 = 減価償却費(建物の取得価格の95%まで)

骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の軽量鉄骨造の減価償却費の計算方法
建物の取得価格 × 0.9 × 0.025 × 建物を取得してから売却するまでの年数 = 減価償却費(建物の取得価格の95%まで)

譲渡所得を軽減させるための様々な特例について

居住用財産の3,000万円の特別控除

所有者が住んでいた住宅(マイホーム)を売却し、譲渡所得(譲渡益)が発生した場合、3,000万円までの譲渡所得は課税対象から控除されるという特例です

所有期間が10年を超える居住用財産を売却した際の軽減税率

所有期間が10年を超える自宅(マイホーム)を売却した場合は、譲渡所得6,000万円までの部分を長期譲渡所得よりも低い税率で計算する特例です。これは「居住用財産の3,000万円の特別控除」と併用することが可能です。

買換え・交換の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間の間でマイホームの買換えをした場合でも、一定の要件を満たしていれば、譲渡益への課税を繰り延べすることができます。

などがあります。

以上の内容から計算し、譲渡所得税を算出します。特例制度などは度々変化するので常々確認が必要です。減価償却や特例などを考慮すると少し複雑ですね。いかがでしたでしょうか?今回は不動産売却益を得た際に発生する譲渡所得について解説致しました。売却等お考えの方はぜひ弊社の方に一度ご相談下さい。

それではまた来週(^^)/

知っておくと困らない不動産購入の際にかかる税金について

土地や住宅を購入したり、住宅を新築した場合には、どのような税金がかかるかご存知でしょうか?

先日、弊社のあるお客様に不動産取得手続きの際「不動産取得税とは何ですか?」と尋ねられました。もしかしたら皆様の中にも聞いたことはあるけれど、内容はいまいちわからない。という方がいるんではないでしょうか?そこで今回は第1回目として“不動産を取得した時にかかる税金”について分かりやすくまとめてみました。随時2回3回目と更新していく予定です。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 不動産取得税

1 印紙税 - 売買契約を結ぶ時

これは、売買契約書や建築などの請負工事に関する契約書、住宅ローンを設定する際の金銭消費貸借契約書などを交わすとき、あるいは領収書を発行するときにかかる税金です。契約書などに記載されている金額によって税額が決まります。

以下が金額の早見表です。

契約金額通常の税率
10万円超~50万円以下400円
50万円超~100万円以下1,000円
100万円超~ 500万円以下2,000円
500万円超~1千万円以下10,000円
1千万円超~5千万円以下20,000円
5千万円超~1億円以下60,000円
1億円超~5億円以下100,000円

2 登録免許税 - 土地や建物を取得し登記をする時

土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。

登記は、司法書士に依頼するというのが一般的なので税金を納めているという感覚はあまりないもしれないですが、これが登録免許税と言われるものです。

登録免許税の計算方法は以下に様になります。

土地の所有権の移転登記の場合

土地の価格(固定資産税評価額)×2%税率=税額

建物の登記

建物の価格(固定資産税評価額)×0.4%税率=税額

-例を記載します-

所有権移転登記(売買)固定資産税評価額が2,000万円の場合

(固定資産税評価額)2,000万円×(税率)0.4%=8万円

※一定の条件を満たすとさらに軽減措置を受ける事

3 不動産取得税 - 土地や住宅を買ったり、住宅を新築、増改築した時

土地や住宅など不動産を購入した際都道府県に納めなければならない税金が不動産取得税です。具体的には土地・戸建・マンションを売買や贈与で取得した場合や、新築や増築したときには不動産取得税という税金がかかります。ちなみに相続の場合は、不動産取得税はかかりません。

では不動産取得税額はいくらなのでしょうか?

不動産取得税は、不動産の価値によって税額が異なります。不動産の価値=売買金額で税金を計算するわけではなく、固定資産税評価額で計算します。そのため、その不動産の固定資産税評価額がわからなければ不動産取得税を計算することはできません。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額は、「固定資産税・都市計画税」「不動産取得税」「登録免許税」を計算する上で基になる金額のことで、3年に一度見直されます。平成6年度評価額以降、公示価格の70%の水準になるように調整されています

この固定資産税評価に基づき不動産取得税は以下の様に計算されます。

建物=固定資産税評価額 × 3%(住宅以外の家屋は4%

土地=固定資産税評価額 × 1/2×3%

更に特例により2021年3月まで一定の不動産を取得した場合は下記の【軽減措置】が適用できます。

軽減措置 適用条件

1.土地を取得して3年以内であること

2.床面積が50㎡~240㎡以下であること

軽減措置の内容

<新築住宅>

課税標準額-【控除額1,200万円】×税率3%

<土地>

課税標準額×1/2(床面積200㎡を上限)×税率3%-【控除額

【控除額】は下記1.2のいずれか多い方となります。

1.45,000円

2.(1㎡当たりの固定資産評価額×1/2)×(床面積×2)×3%

床面積は200㎡を上限

具体例

新築住宅の固定資産税評価額が1,500万円の場合

(1,500万円-控除額1,200万円)×3%=90万円

土地(100㎡)固定資産税評価額が2,000万円の場合

2,000万円×1/2×3%=30万円-【控除額66.7万円】=0円

(土地1㎡当たりの固定資産税評価額20万円×1/2)×(課税床面積100㎡×2)×3%

66.7万円(小数点第二以下切り上げ)

つまり不動産取得税は新築住宅に対する90万円のみとなります。

<中古住宅>

固定資産税評価額-新築時期に応じた控除額×3% 

となります。

       【新築時期】        【控除額】
 平成9年4月1日以降       1200万円 
 平成元年4月1日~平成9年3月31日迄       1000万円 
 昭和60年7月1日~平成元年3月31日迄        450万円
 昭和56年7月1日~昭和60年6月30日迄       420万円
 昭和51年1月1日~昭和56年6月30日迄       350万円
地震に対する安全基準(新耐震基準)に適合している事が条件となります。

今回は主に不動産を購入時にかかる税金について記載しました。

第2回目となる次回は不動産売却時にかかる税金についてまとめようと思います。それではまた来週(^^)